۰۹۱۲۰۸۲۴۰۵۹

نحوه محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت

در قانون درباره کمیسیون مشارکت در ساخت و نحوه محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت هیچ صحبتی نشده است. دلیل این مسئله این است که قرارداد مشارکت در ساخت با سایر قراردادهای ملکی متفاوت است. بنابراین حق‌العمل مشاور املاک یا همان حق کمیسیون املاک هم متفاوت است.

در این مقاله به مطالب زیر می‌پردازیم:

  • چرا قانون نحوه محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت را معین نکرده است؟
  • نحوه محاسبه کمیسیون مشارک در ساخت چگونه است؟
  • کمیسیون مشارکت در ساخت بر عهده چه کیست؟

چرا در قانون مشارکت در ساخت تکلیف کمیسیون آن مشخص نشده است؟

برای درک این موضوع که چرا در قانون مشارکت در ساخت حرفی از کمیسیون و نحوه محاسبه آن مطرح نشده، باید بدانید کمیسیون املاک بابت انجام چه کارهایی پرداخت می‌شود. خدماتی که مشاور املاک به خریدار و فروشنده ارائه می‌کند را می‌توان در ۲ دسته زیر طبقه‌بندی کرد:

  • انجام فرایند بازاریابی و فروش
  • آماده کردن یک قرارداد حقوقی سالم

فرایند بازاریابی و فروش

فرایند بازاریابی و فروش از پیدا کردن ملک تا آگهی کردن آن در دیوار و… شروع می‌شود، تا ارتباط گرفتن با خریدار و بازدید دادن ملک و متقاعد کردن خریدار برای حضور در جلسه فروش یا به قیمت رساندن ملک و در نهایت جمع کردن معامله در جلسه فروش ملک.

هر چند فرایند بازاریابی و فروش در مورد خرید و فروش و اجاره، ساده نیست، اما باید قبول کنیم در خصوص خرید و فروش و اجاره، میزان عرضه و تقاضا به شدت بالاتر است. همینطور پیدا کردن یک ملک یا یک خریدار، ساده‌تر از پیدا کردن یک سازنده خوب جهت انجام مشارکت در ساخت است.

آماده کردن یک قرارداد حقوقی سالم

بخش دیگر کار املاک آماده کردن یک قرارداد حقوقی سالم است که از حق خریدار و فروشنده در صورت لزوم حفاظت کند. در این خصوص باید بدانید که قراردادهای ملکی به ۲ دسته زیر تقسیم می‌شوند:

  • قراردادهای معین (مثل مبایعه نامه و اجاره نامه)
  • قراردادهای نامعین (مثل قرارداد مشارکت در ساخت)

در قراردادهای معین، همانطور که از اسم آن پیداست، اکثر بخش‌های قرارداد کاملا معین است. اصلا به همین دلیل است که اتحادیه املاک یک نمونه مبایعه نامه و یک نمونه اجاره نامه به عنوان قرارداد پیش‌فرض بین مشاورین املاک توزیع کرده است.

اما داستان قراردادهای نامعین متفاوت است. در قراردادهای نامعین همه چیز وابسته به شرایط و توافق طرفین است. بنابراین کار جمع کردن این مدل قراردادها بسیار پیچیده‌تر است.

حالا که متوجه شدیم کمیسیون املاک برای ارائه چه خدماتی دریافت می‌شود، بهتر است با انواع حق کمیسیون املاک آشنا شویم.

حق کمیسیون املاک و انواع آن

اکثر افراد اصطلاح کمیسیون قانونی را شنیده‌اند و شاید تصور کنند که در مقابل کمیسیون قانونی (که توسط اتحادیه املاک هر شهر به مشاورین املاک ابلاغ می‌شود)، کمیسیون غیر قانونی وجود دارد. اما در واقع انواع کمیسیون املاک فراتر از این است. می‌توان حق کمیسیون املاک و انواع آن را به دسته‌های زیر تقسیم‌بندی کرد:

  • کمیسیون قانونی
  • کمیسیون توافقی
  • بالابود
  • کمیسیون مشارکت در ساخت

کمیسیون قانونی املاک

همانطور که گفتیم کمیسیون قانونی رقمی است که توسط اتحادیه املاک به دفاتر املاک هر شهر ابلاغ می‌شود. معمولا مشاورین املاک سنتی که زحمت کمتری برای فرایند بازاریابی و فروش می‌کشند، همین مبلغ را از مشتری دریافت می‌کنند.

کمیسیون توافقی املاک

کمیسیون توافقی، مبلغی است که مشاور املاک با خریدار یا فروشنده توافق می‌کند و در صورت انجام معامله از آن‌ها دریافت می‌کند. این نوع کمیسیون در املاک پیشرفته (اصطلاحا دپارتمانی)، که برای بازاریابی و فروش ملک از روش‌های مختلف استفاده می‌کنند دریافت می‌شود.

به یاد داشته باشید که توافق در خصوص کمیسیون برای مشاورین املاک از نظر قانونی بلامانع است. اما صاحب جواز املاک، نمی‌تواند از مشتری کمیسیون قانونی دریافت کند.

بالابود

بالابود هم یکی از انواع کمیسیون توافقی است. در این حالت اگر مشاور املاک بتواند ملک را بالاتر از مبلغ مشخصی که با مالک روی آن توافق کرده‌اند بفروشد، مبلغ اضافه را به جای کمیسیون املاک دریافت می‌کند. این مدل دریافت کمیسیون بیش‌تر در مناطق شمالی کشور متداول است.

تاکید می‌کنیم با توجه به اینکه بالابود هم یکی از انواع کمیسیون توافقی به حساب می‌آید، دریافت آن توسط مشاورین املاک از نظر قانونی مشکلی ندارد. اما دریافت بالابود توسط صاحب جواز املاک از نظر قانونی قابل قبول نیست.

کمیسیون مشارکت در ساخت

در نهایت به کمیسیون مشارکت در ساخت می‌رسیم که روش محاسبه آن متفاوت است و قانون نظری درباره آن نداده است. کمیسیون مشارکت در ساخت به علت پیچیدگی‌هایی که قرارداد مشارکت در ساخت دارد، معمولا بسیار بالاتر از انواع دیگر معاملات ملکی است.

بهتر است پیش از آنکه نحوه محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت را توضیح دهیم، بگوییم شما برای ارائه چه خدماتی در قرارداد مشارکت در ساخت کمیسیون پرداخت می‌کنید.

برای دریافت چه خدماتی کمیسیون مشارکت در ساخت پرداخت می‌کنید؟

می‌توان گفت مشاور املاک برای موارد زیر از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت کمیسیون دریافت می‌کند:

  • معرفی سازنده قابل اعتماد به مالک جهت اجرای پروژه.
  • پیدا کردن زمین مناسب برای مشارکت به سازنده.
  • تنظیم دقیق تعهدات مالک در قبال سازنده، به نحوی که منافع سازنده حفظ شود.
  • تنظیم دقیق تعهدات سازنده نسبت به مالک به نحوه که منافع مالک حفظ شود.
  • محاسبه سهم مالک و سازنده.

اگر مشاور املاک یک سازنده با تجربه و کاربلد را برای پروژه مشارکت در ساخت معرفی نکند، قطعا مالک در ادامه پروژه با مشکل مواجه می‌شود. بنابراین معرفی یک سازنده رزومه‌دار می‌تواند برای مالک به شدت با ارزش باشد.

می‌دانیم هر زمینی برای مشارکت در ساخت مناسب نیست. همچنین در اکثر شهرهای ایران تعداد زمین‌های مناسب برای ساخت‌وساز به شدت رو به کاهش است. بنابراین پیدا کردن زمین مناسب جهت ساخت‌وساز و معرفی آن به سازنده، می‌تواند برای سازنده بسیار ارزشمند و سودآور باشد.

مسئله تعهدات مالک و سازنده نسبت به هم و محاسبه سهم هر یک، کمی پیچیده‌تر است. بنابراین این موارد را در ادامه توضیح می‌دهیم.

تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت

از جمله مهم‌ترین تعهدات مالک نسبت به سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

  • تحویل ملک در تاریخ مقرر
  • دادن وکالت کاری به سازنده
  • انتقال مالکیت ملک به سازنده

یکی از تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت این است که ملک را در موعد مقرر به سازنده تحویل دهد. چرا که در غیر این صورت کار سازنده را مختل کرده و ممکن است زمان تحویل پروژه به تعویق افتد.

سازنده برای پیش بردن کار خود نیازمند دریافت جواز و یک سری مجوزها است. بنابراین مالک باید در زمان لازم نسبت به دادن وکالت کاری به سازنده اقدام کند. به این ترتیب سازنده می‌تواند کارهای اداری را به راحتی پیگیری کرده و پروژه را پیش ببرد.

هر چند بین مالک و سازنده قرارداد مشارکت در ساخت منعقد شده است. اما باید توجه کنیم که سازنده با سرمایه خود در حال جلو بردن کار ساخت‌وساز است اما هیچ چیزی از زمین ملک به نام او نیست. بنابراین قرارداد مشارکت در ساخت باید به نحوی نوشته شود که متناسب با پیشرفت پروژه، بخشی از زمین به نام سازنده شود.

در واقع کمیسیون مشارکت در ساخت برای پیش‌بینی و در نظر گرفتن تمام این موارد که همگی جنبه حقوقی دارند به مشاور املاک پرداخت می‌شود. البته سازنده هم تعهداتی نسبت به مالک دارد که باید در قرارداد به دقت نوشته شود تا منافع مالک محفوظ بماند.

تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

همانطور که گفتیم مالک باید به مرور در ازای سرمایه‌ای که سازنده برای ساخت‌وساز وارد پروژه می‌کند، بخشی از زمین را به نام سازنده بزند. بنابراین باید در قرارداد مشارکت در ساخت مشخص شود که سازنده باید پروژه را تا چه تاریخی، به چه مرحله‌ای برساند. این مورد یکی از تعهدات مهم سازنده است که برای اطمینان از پیشرفت منطقی پروژه ضروری است.

از جمله وظایف مشاور املاک در قرارداد مشارکت در ساخت این است که کلیه متریالی که باید در ساخت‌وساز استفاده شود را در قرارداد لحاظ کند. بنابراین از جمله تعهدات سازنده این است که پروژه را دقیقا با همان متریال تعیین شده بسازد.

از تعهدات دیگر سازنده این است که پروژه را با رعایت تمامی استانداردهای ساخت‌وساز، در موعد مقرر تحویل دهد. علاوه بر این باید برای ملک پایان کار و سند تفکیکی هم دریافت کند. اگر خوب به این تعهدات توجه کنید، می‌بینید که در نظر گرفتن تمام این موارد در قرارداد کار دشواری است. چرا که هر یک روی هزینه تمام شده ساخت‌وساز و در نهایت روی سهم هر یک از طرفین قرارداد اثر گذار است.

در ادامه روش محاسبه سهم هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت را بررسی می‌کنیم. این بخش یکی از وظایف مهمی است که به عهده مشاور املاک قرار دارد.

محاسبه سهم مالک و سازنده از مشارکت در ساخت

در قرارداد مشارکت در ساخت، سهم مالک و سازنده متناسب با میزان آورده هر یک است. این موضوع را با یک مثال به صورت کاملا شفاف باز می‌کنیم. برای این مثال فرضیات زیر را در نظر بگیرید:

  • متراژ زمین: ۳۰۰ متر مربع
  • قیمت هر متر زمین: ۷۰ میلیون تومان
  • ضریب سطح اشغال: ۶۰ درصد
  • تراکم: ۵ طبقه

با توجه به اطلاعات بالا، آورده مالک که همان قیمت کل زمین است معادل ۲۱ میلیارد تومان است. برای محاسبه آورده سازنده باید کل متراژ قابل ساخت‌وساز را در هزینه ساخت هر متر مربع ضرب کنیم. در نتیجه با توجه به ۶۰ درصد ضریب سطح اشغال، سازنده می‌تواند در هر طبقه ۱۸۰ متر مربع ساخت‌وساز کند.

در این جا با نظر گرفتن خلافی که سازنده می‌تواند انجام دهد، فرض می‌کنیم در هر طبقه ۲۰۰ متر مربع ساخت‌وساز می‌کند. در نتیجه در کل ۵ طبقه ۱۰۰۰ متر مربع بنا خواهیم داشت. اگر هزینه ساخت هر متر مربع در حال حاضر (تابستان ۱۴۰۱) را ۱۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، آورده سازنده معادل ۱۰ میلیارد تومان است.

با توجه به اینکه آورده مالک در این مثال ۲۱ میلیارد و آورده سازنده ۱۰ میلیارد است، سهم مالک تقریبا ۶۸ درصد و سهم سازنده ۳۲ درصد است.

یکسان سازی سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت

البته گاهی اوقات مالک و سازنده به دلایلی تصمیم می‌گیرند این نسبت را با پرداخت مبلغی تغییر دهند. مثلا ممکن است سازنده با هدف بهره‌مندی از سود حاصل از ساخت‌وساز، بخواهد مبلغی را به مالک به صورت نقدی پرداخت کند تا سهم خود را افزایش دهد. یا حتی ممکن است مالک اعلام کند به مبلغی پول نقد نیاز دارد. در این مثال اگر سازنده مبلغ ۵ و نیم میلیارد به مالک پرداخت کند، هر دو طرف معامله به سهم مساوی می‌رسند.

انجام تمام محاسبات بالا و محاسبه سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت هم از وظایف مهم مشاور املاک در این نوع از قراردادهای ملکی است. در ادامه ۲ نکته داریم. یکی اینکه نحوه محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت چگونه است. دیگری اینکه پرداخت کمیسیون مشارکت در ساخت به عهده کیست؟

نحوه محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت در سال ۱۴۰۱

همانطور که گفتیم، قانونی برای توضیح نحوه محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت وجود ندارد. بنابراین در عمل کمیسیون مشارکت در ساخت نوعی از کمیسیون توافقی است. اما برای روشن‌تر شدن موضوع در ادامه حالت‌های مختلف برای محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت را توضیح می‌دهیم.

یکی از حالت‌ها برای نحوه محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت، این است که درصدی که از سوی اتحادیه املاک هر شهر به عنوان کمیسیون قانونی تعیین شده است را از مبلغ کل پروژه دریافت کرد. البته باید بدانید که این مبلغ قطعا کف پرداختی ممکن است.

در مثال بالا، آورده مالک ۲۱ میلیارد و آورده سازنده ۱۰ میلیارد است. بنابراین مبلغ کل پروژه ۳۱ میلیارد است. در اکثر مواقع رقمی که مشاورین املاک به عنوان کمیسیون مشارکت در ساخت دریافت می‌کنند از این عدد بیشتر است. اما رقم بالاتر برای کمیسیون املاک از چه کسی دریافت شده؟ چگونه محاسبه می‌شود و مبنای آن چیست؟

مبنای دریافت کمیسیون بالا در مشارکت در ساخت چیست؟

به دلایل زیر، مشارکت در ساخت برای سازنده بسیار جذاب است:

  • برای شروع پروژه ساختمانی، نیاز به سرمایه اولیه جهت خرید زمین ندارد.
  • متحمل خواب سرمایه مربوط به خرید زمین نمی‌شود.
  • سرمایه لازم برای ساخت و ساز را به تدریج وارد پروژه می‌کند.
  • سودی که بدست می‌آورد هم تحت تاثیر تورم عمومی جامعه است هم تحت تاثیر ارزش افزوده حاصل از ساخت‌وساز

در کنار دلایل بالا، می‌دانیم تعداد زمین‌های مناسب برای مشارکت در ساخت در حد تعداد سازنده‌هایی که تمایل به مشارکت در ساخت دارند نیست. بنابراین، سازنده‌ها برای اینکه چنین زمین‌هایی را از دست ندهند، با کمال میل حاضر هستند کمیسیون بالاتری را به مشاور املاک پیشنهاد دهند.

بنابراین در بسیاری از مواقع، مشاور املاک از سازنده مبلغ ۱ درصد از ارزش کل پروژه و از مالک معادل ۰٫۵ درصد از ارزش کل پروژه را به عنوان کمیسیون مشارکت در ساخت دریافت می‌کند. در مثال بالا، کمیسیون مالک ۱۵۵ میلیون و کمیسیون سازنده ۳۱۰ میلیون تومان می‌شود. یعنی مشاور املاک در قراردادی مشابه آنچه در این مقاله به عنوان مثال آورده شد، مبلغ ۴۶۵ میلیون تومان کمیسیون دریافت می‌کند.

شاید فکر کنید این میزان کمیسیون متناسب با کاری که مشاور املاک می‌کند رقم بسیار بالایی است. اما اگر با ریزه‌کاری‌ها و مشکلات قراردادهای مشارکت در ساخت آشنا باشید، تایید می‌کنید که دریافت این مبلغ در ازای تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت که منافع طرفین را تامین کند، رقم قابل قبولی است.

کمیسیون مشارکت در ساخت بر عهده کیست؟

در خصوص اینکه کمیسیون مشارکت در ساخت به عهده چه کسی هست، در قانون صحبتی مطرح نشده است. در واقع این موضوع هم مسئله‌ای توافقی است. گاهی اوقات مالک به دلیل اینکه زمین بسیار مناسبی برای مشارکت در ساخت دارد، حاضر به پرداخت کمیسیون نمی‌شود.

گاهی اوقات زمین مالک برای مشارکت در ساخت مشکلی ندارد، اما به دلایل مختلف (از شرایط بازار گرفته تا عوامل دیگر)، ممکن است سازنده‌ها تمایلی برای ورود به مشارکت در ساخت روی آن زمین نداشته باشند. در نتیجه پیدا کردن سازنده مناسب برای آن زمین دشوار می‌شود. در این حالت احتمالا مالک مشکلی با پرداخت کمیسیون نخواهد داشت.

ولی همانطور که در بخش قبلی به آن اشاره کردیم، بنا به دلایل عنوان شده، دریافت کمیسیون از سازنده راحت‌تر است. همچنین خود سازنده نیز برای قرارداد مشارکت در ساخت راحت‌تر حاضر به پرداخت کمیسیون می‌شود.



نظرات کاربران

لطفا دیدگاه خود را درباره این نوشته برای ما ارسال کنید


بروز رسانی در ۱۴۰۲/۰۹/۱۴